也谈北京宋庄农民与画家间的官司

魏海渊

牵动国内许多人神经的、北京通州区画家村农民与画家间的卖房官司，第一起案件的二审已经完结，北京市二中院的判决内容是：确认原告马海涛与被告李玉兰于二00二年七月一日所签之《买卖房协议书》无效，判令李玉兰须于本判决生效之日起九十日内，将位于北京市通州区辛店村的北房三间、西厢房六间及院落腾退给马海涛，马海涛给付李玉兰补偿款九万三千八百零八元。同时判决书认定：考虑到出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。但鉴于李玉兰在原审法院审理期间未就其损失提出明确的反诉主张，在二审程序中，不宜就损失赔偿问题一并处理，李玉兰可就赔偿问题另行主张。
在我看来，北京市二中院的判决虽有所突破，一定程度上减低了意图通过毁约获取利益者的预期，但仍留有遗憾。作为具有标杆意义的案件，上述判决尚没有起到定纷止争的作用，没有让数百位已完全定居的画家们定下心来，也没让成千上万有类似情况的，在农村买了住房者的神经松弛下来，因为在房价飞涨的今天，那些认为卖了低价的村民随时可能会以买卖农村房屋无效为名，要求早已定居的买房人腾房，给社会带来大的不安定因素。
虽然，一般来说，合同无效的法律后果是，各自返还因该合同取得的财产，并按照过错分担损失，正如北京市二中院终审判决所确定的那样。然而，审理本案的法官，似乎没有注意到这种特殊的合同被认定为无效的法律后果，居于特别法地位的《中华人民共和国土地管理法》却另有规定，该法第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”，这一法律条文本非一种禁止性规范，它既认可村民的住房被出售、出租之后的状态，同时也指出了出售、出租所带来的后果。这里，立法者显然是考虑到了我国农村的一些实际情况。在农村，人们几乎用绝大部分的积蓄盖了房子，房屋面积有余而家庭抵御风险能力不足，如果遇到需大笔开销的紧急状况，最主要的资产—房子却不能出售或者以其他方式变现，势必会使他们陷入困境。逢此情形，对于他们而言，能够通过处理部分或者全部房屋筹到一大笔钱才是最现实的。另外，由于各地房屋租赁市场的兴起，处理住房之后，并不会导致他们流离失所。
所以，我认为北京市二中院还可以有更好地判决：即，一、原被告之间的《买卖房协议书》无效；二、但鉴于该合同已经履行近六年，被告已对房屋进行了较大幅度的改扩建，且土地和住房价格已经发生了很大的变化，现要求被告李玉兰腾出住房，既不符合法律规定，也有违公平原则和诚信原则，原告的诉讼请求没有法律依据，应当予以驳回。如果真能这样，将不失为是真正定纷止争的智慧判决。当然如果双方能够在对相关补偿达成一致的情况下，自行对腾房问题做出处理，则又另当别论。


山西省忻州市人民政府办公厅


忻州市人民政府办公厅关于印发忻州市农村土地承包经营权流转管理办法（试行）的通知





各县（市、区）人民政府，市直各有关单位：

《忻州市农村土地承包经营权流转管理办法（试行）》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。







二O一一年六月一日







忻州市农村土地承包经营权流转管理办法（试 行）



第一章 总 则

　　第一条 为稳定完善农村基本经营制度，规范农村土地承包经营权流转（以下简称农地流转）秩序，提高土地资源利用率，发展现代农业，根据《中华人民共和国土地承包法》及相关法律、法规和有关政策规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本行政区域内依法通过家庭承包方式取得的农村土地承包经营权流转管理适用本办法。

　　第三条 农地流转实行备案管理制度。依法形成的流转关系和各方权益受法律保护。

　　第四条 市、县（市、区）农业行政主管部门依照同级人民政府规定的职责负责本行政区域内的农地流转管理工作，其农地流转管理服务机构承担具体工作。

　　乡（镇）人民政府和街道办事处农地流转管理服务机构承担本区域内农地流转管理的具体工作。

第二章 原则和方式

　　第五条 农地流转应当遵循以下原则：

　　（一）遵循依法自愿有偿的原则，农村土地承包经营权人自主决定农地流转和流转形式，任何组织和个人不得强迫或阻碍承包方流转农地；

　　（二）流转收益归转出方所有；

　　（三）不得改变土地所有权性质和农业用途；

　　（四）除法律法规另有规定外，流转期限不得超过《中华人民共和国农村土地承包法》的规定。

　　第六条 农地流转可以采取转包、出租、互换、转让、入股等形式。采取转让方式流转农地的承包方（流出方）必须具有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源。

　　采取转让、互换方式流转农地，当事人可申请农村土地承包经营权变更登记，并依照相关规定办理《农村土地承包经营权证》。

　　第七条 承包方可以书面委托乡镇（办事处）流转服务机构、村集体经济组织或中介机构流转其农地。

　　流入方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。

第三章 条件和程序

　　第八条 农地流转应具备以下条件：

　　（一）农地权属明晰；

　　（二）流入方应具备农业经营能力；

　　（三）转出方与流入方就流转方式、价格、期限等协商一致；

　　（四）流转项目符合国家的法律法规、环境保护政策、农业产业发展规划。

　　第九条 农地流转按下列程序进行：

　　（一）协商。流转双方就流转事项自行协商，或在乡镇（街道）农地流转服务站的主持下进行协商，就流转双方的权利义务达成一致意见。

　　（二）签订合同。农地流转双方协商一致后，可自行或通过乡镇（街道）农地流转服务站签订农地流转规范性合同。

　　（三）备案。流转合同要报流出地乡镇（办事处）农地流转服务机构备案，也可同时报县级农地流转管理服务机构备案。

　　第十条 农地流转可通过依法设立的农地流转市场进行。各级农地流转管理服务机构应当为农地流转提供指导服务。

　　第十一条 乡镇（办事处）农地流转服务机构应当收集发布农地流转信息。县级农地流转管理服务机构应当定时发布本区域的农地流转信息，储备农地流转项目，为农地流转提供相关服务。

　　第十二条 农地流转交易价格由流转双方共同协商确定，也可在农地流转市场招标、挂牌、拍卖确定，或委托有关评估机构评估确定。

第四章 合同和备案

　　第十三条 农地流转须签订规范的农地流转合同。

　　第十四条 农地流转合同应包括以下内容：

　　（一）双方当事人的姓名、身份证号码、住所、联系方式；

　　（二）流转土地的坐落、面积、质量等级；

　　（三）流转的期限和起止日期；

　　（四）流转方式；

　　（五）流转土地的用途；

　　（六）双方当事人的权利和义务；

　　（七）流转价格及支付方式；

　　（八）违约责任；

　　（九）其他须载明的事项。

　　第十五条 农地流转合同的流转年限届满，流入方需要继续经营流转土地的，应在流转合同期满前六个月内向转出方提出续期申请，经同意，重新签订农地流转合同，并办理备案手续。

　　第十六条 流转期间，流转土地因国家建设需要依法征占的，其地上附着物补偿费按流转合同约定办理，合同未作约定的，由双方协商办理；土地征地补偿费分配按山西省人民政府令第182号《山西省征收征用农民集体所有土地征地补偿费分配使用办法》政策规定执行。

第十七条 农地流转合同订立生效后，流入方应向乡镇（办事处）农地流转服机构办理农村土地承包经营权流转备案。

　　第十八条 办理农村土地承包经营权流转备案应提供规范的流转合同。

　　农地流转管理服务机构收到备案材料后，应在10个工作日内办结。

　　第十九条 农村土地承包经营权流转备案包括以下内容：

　　（一）留存农村土地承包经营权流转合同；

　　（二）登载农村土地承包经营权流转台帐；

（三）办理农村土地承包经营权流转备案证明。

（四）其它。

第五章 相关责任

　　第二十条 县（市、区）农业行政主管部门和乡镇农村土地承包流转管理服务机构应对农地流转的合同执行和业主经营等情况进行监督指导。对农地流转管理服务做出显著成效的单位和个人，各级政府及其农业行政主管部门要给予表彰奖励。

　　第二十一条 任何组织和个人利用职权强迫或阻碍承包方进行农村土地承包经营权流转，给承包方造成损失的，应承担损失赔偿责任；情节严重的，由所在单位或者上级机关依法给予直接责任人员和行政主管负责人行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十二条 从事农村土地承包经营权流转管理的工作人员在农村土地承包经营权流转管理过程中，滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守的，由相关部门依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第二十三条 农村土地承包经营权流转纠纷依照《中华人民共和国土地承包法》、《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》的规定处理。

第六章 附 则

　　第二十四条 本办法由忻州市农业委员会负责解释。

　　第二十五条 本办法自印发之日起施行。