关于土地增值税清算有关问题的通知
国家税务总局
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
国税函[2010]220号
各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：
为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：
一、关于土地增值税清算时收入确认的问题
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题
（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题
房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
六、关于拆迁安置土地增值税计算问题
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
七、关于转让旧房准予扣除项目的加计问题
《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第二条第一款规定“纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算”。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。
八、土地增值税清算后应补缴的土地增值税加收滞纳金问题
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
国家税务总局
二○一○年五月十九日
对债权执行制度的优化、完善
高汝强
对被执行人到期债权的执行也称 代位执行权，是指被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依申请执行人或被执行人的申请，对该第三人的财产进行强制执行。为了缓解执行难的问题，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》（以下简称《意见》）第３００条规定“被执行人不能清偿债务，但对第三人享有到期债权的，人民法院可依申请执行人的申请，通知第三人向申请执行人履行债务，该第三人对债务没有异议，但又在通知指定的期限内不履行的，人民法院可以强制执行。”为了增强这一制度的可操作性，最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《规定》）第61至69条又对债权执行制度的具体程序作了补充规定。对债权执行制度从此越来越多地被执行人员在执行工作中应用，解开了不少债权债务的锁链，受到当事人的欢迎。但由于《意见》和《规定》关于代位执行的规定过于原则和笼统，且漏洞颇多，给司法实践部门正确适用该程序带来了一定的困难，导致各地因理解不同产生操作上的混乱不一，破坏了法律的统一性，从而直接影响了该法律规定的适用效果。为此，本文拟就该制度程序适用中的问题作一分析和探讨，偏颇之处请同仁指正。
一、对债权执行制度的适用条件
对债权执行制度是有别于一般执行的一项特殊执行制度。作为一种特殊的执行制度，其在适用上除要符合执行的一般条件外，还必须符合其特殊条件。从《意见》和《规定》关于对债权执行制度的规定看，对于被执行人债权执行应具有以下特殊适用条件：
（一）必须是已经进入一般执行程序
法院行使对被执行人债权执行执行程序的启动，必须依赖于一般执行程序，以一般执行程序作为对债权执行制度执行程序的前提条件 。因对被执行人债权执行适用于被执行人财产不足以清偿债务的情形，而只有进行一般执行程序后，才能知道被执行人的财产是否不足以清偿债务。但并非一般执行程序开始之后必然会引起代位执行程序的开始。
（二）必须是被执行人不能清偿债务
对被执行人对第三人享有的到期债权的执行，必须以“被执行人不能清偿债务”为前提。被执行人有偿付能力，而拒不履行，人民法院可依法采取强制措施进行执行。司法实践中存在两个极端的做法：一是对被执行人的财产状况不作深入细致的调查，一旦发现被执行人对第三人有到期债权就立即适用对被执行人债权执行程序，这显然于法不符。二是过于苛求被执行人必须是没有任何财产的情况下方可适用对被执行人债权执行程序，这也不利于申请执行人利益的保护和法院更有效地开展执行工作，与立法本意也不合。正确地理解和适用代位执行程序，应当要立足于对被执行人本身的财产采取执行措施。所以，全面了解和掌握其财产状况是必要的。如果被执行人有其他财产可供执行，就不应当将被执行人的债权作为执行标的。如果被执行人无财产可供执行或其财产不足以清偿债务，即可对其债权采取措施。
（三）必须是被执行人对第三人享有到期债权
《意见》第300条和《规定》第61条都规定对“到期债权”才能执行。若要第三人立即向申请执行人履行义务，该债权非得已届清偿期，否则就是对第三人权利的侵害。关于债权是否到期应作具体分析，即有法定期限的以法定期限为准；有约定期限的以约定期限为准；既无法定期限也无约定期限的，原则上被执行人可随时要求第三人清偿，与此相应，进入执行程序后申请执行人可随时申请对其执行。对于未到期债权，申请执行人不得申请执行，即便提出也应予以驳回，但第三人自愿提前履行的除外。然而，司法实践中被执行人对第三人享有未到期债权，我们认为，为防止被执行人私自处分未到期债仅从而妨碍申请执行人的债权得到及时实现，应扩大《意见》第105条规定的代位财产保全的适用对象范围，允许申请执行人就被执行人的未到期债权申请代位保全，待债权到期后再改为申请执行执行。因为代位保全只是裁定第三人不得对被执行人清偿债务，毕竟不同于实际执行第三人的财产。
（四）被执行人怠于行使其对第三人享有的债权或虽行使债权但未达到目的
被执行人具备行使权利条件而消极漠视，让其债权处于呆滞状态，足以害及申请执行人的债权。是主观上的过错还是客观上的障碍，则在所不问。即使被执行人不怠于行使权利，但如行使的结果仍然不能改变或全部改变第三人拥有财产的状况，也可适用对被执行人债权的执行制度。只有这样，才能以最大限度地保护债权人的利益，实现对债权执行制度的立法目的。
对被执行人债权执行制度的适用程序
（一）申请执行人或被执行人提出申请
对被执行人债权执行在开始上只能采用申请方式，而不能由人民法院依职权发动。代位执行申请原则上只能由申请执行人或被执行人提出。这一项程序在司法实践中往往被忽视。实践中有的法院只要一查到被执行人有到期债权，就急于采取措施，而放松了这一方面的程序要求。但鉴于司法实践中申请执行人往往难以知晓被执行人的债权状况，人民法院在执行中发现被执行人有到期债权的，应告知申请执行人，由其决定是否申请适用。建议必须申请采用书面形式，申请要说明，被执行人与第三人之间债权债务关系的事实，债权种类与数额，代位申请执行的事实与理由，并提供相应的证据。
（二）人民法院向第三人发出履行通知
人民法院接到申请后，应予审查。审查的重点是申请在形式上是否符合前述条件，同时也应对被执行人和第三人之间的债权债务关系是否明确、合法且已到期进行审查。经审查，对不符合条件的，应驳回申请；对符合条件的，则向第三人发出履行到期债务的通知。履行通知应当包含下列内容：（1）第三人直接向申请执行人履行其对被执行人所负的债务，不得向被执行人清偿；（2）第三人应当在收到履行通知后的十五日内向申请执行人履行债务；（3）第三人对履行到期债权有异议的应当在收到履行通知后的十五日内向执行法院提出；（4）第三人违背上述义务的法律后果。履行通知必须直接送达第三人，而不得采用其他送达方式。这里的履行通知既区别于向被执行人发出的执行通知书，也区别于向有协助义务的单位和个人发出的协助执行通知书。司法实践中有些法院以执行通知书或协助执行通知书代替履行通知，这是不符合法律要求的。
（三）第三人异议
第三人接到履行通知后，有权提出异议。第三人对履行通知的异议一般应当以书面形式提出，口头提出的，执行人员应记入笔录，并由第三人签字或盖章。一般情况下第三人异议主要有以下几个方面：1、债权债务关系没有发生；2、债权尚未到期；3、被执行人与第三人之间有对待给付；4、债权债务关系已因一定的法律事实而消灭；5、该债权债务关系有数额等方面的争议。第三人无论就以上哪一种事由对履行通知提出抗辩，都能有效对抗执行当事人的执行申请。但第三人提出自己无履行能力或其与申请执行人无直接法律关系的，不成为异议，也不产生相应的效力，其他方面的异议法院无权进行审查，停止对债权执行程序。司法实践中经常发生在执行程序中审查第三人的异议，并驳回其异议，进而对第三人强制执行的情况，这是不符合《执行规定》的立法精神的，也不利于从程序上保护第三人的实体权利，应予纠正。第三人对债务部分承认、部分有异议的，可以对其承认的部分强制执行。如果第三人收到人民法院要求其履行到期债务的通知后，擅自向被执行人履行，造成已向被执行人履行的财产不能追回的，除在已履行的财产范围内与被执行人承担连带清偿责任外，还可以追究其妨害民事诉讼的责任。
（四）对第三人强制执行
第三人在履行通知指定的期限内没有提出异议，又不向申请执行人履行的，执行法院有权裁定对其强制执行。此裁定同时送达第三人和被执行人。基于债权人的要求，被执行人若在收到人民法院的执行通知后，放弃其对第三人的债权或延缓第三人履行期限的，被执行人此种行为无效，人民法院仍可在第三人无异议又不履行的情况下予以强制执行。这里需要注意的是，对被执行人债权的执行的执行依据是人民法院作出对被执行人债权强制执行的民事裁定书，而不是人民法院向第三人发出的履行通知。以履行通知作为执行的根据不仅不符合诉讼原理和《民事诉讼法》及《规定》的规定，而且还会在执行实践中滋生出难以得到合理解释与妥当的棘手问题。
对第三人强制执行的措施与民事诉讼法的一般执行规定相同，也即可对第三人的金钱和财物采取冻结、划拨和查封、扣押、拍卖、变卖等强制执行措施。如果第三人妨碍执行活动的，人民法院还可依法对其采取强制措施。代位执行完毕，申请执行人与被执行人、被执行人与第三人之间的债权债务关系即行消灭。第三人按照人民法院履行通知向申请执行人履行了债务或已被强制执行后，人民法院应当出具有关证明。
三、对债权执行程序适用中应注意的几个问题
海南省人民政府办公厅关于印发海南省农产品加工和流通体系建设专项资金管理暂行办法的通知
海南省人民政府办公厅
海南省人民政府办公厅关于印发海南省农产品加工和流通体系建设专项资金管理暂行办法的通知
琼府办〔2010〕5号
各市、县、自治县人民政府，省政府直属各单位：
《海南省农产品加工和流通体系建设专项资金管理暂行办法》已经省政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。
二○一○年一月十六日
海南省农产品加工和流通体系建设
专项资金管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为扶持我省农产品加工和流通体系建设，提高农产品市场竞争力，设立海南省农产品加工和流通体系建设专项资金（以下简称专项资金）。为规范专项资金的管理，提高专项资金使用效率，根据国家有关规定，结合我省实际，制定本暂行办法。
第二条 本办法所指专项资金是省政府从海南省产业发展引导资金中安排，用于支持我省农产品加工和流通体系建设的专项资金。
第三条 专项资金的使用和管理应当符合国家和我省宏观经济政策、产业政策和区域发展政策，坚持优化结构、公正透明、注重效益的原则。
第四条 专项资金由省商务厅、省农业厅、省海洋渔业厅和省财政厅负责管理。
省商务厅会同省农业厅、省海洋渔业厅和省财政厅根据我省实际情况提出年度专项资金支持方向和支持重点，组织项目申报，对项目进行审核，确定拟支持的项目及专项资金安排，对项目进行监督检查和跟踪问效。
省财政厅负责专项资金的预算管理和资金拨付，会同省商务厅、省农业厅和省海洋渔业厅上报和下达专项资金使用计划，并对专项资金的使用情况进行监督检查。
第二章 支持的范围和方式
第五条 专项资金主要扶持符合我省发展规划的农产品加工和流通体系建设的重点企业和项目。具体是：
（一）对农产品出口种植养殖备案基地建设给予一定资金扶持。
（二）对大型肉联企业、农产品出口加工重点项目和龙头企业给予一定资金扶持。
（三）对大型农产品流通企业和大型农产品批发市场给予一定资金扶持。
（四）省政府确定的其他项目。
第六条 专项资金的扶持方式采取贷款贴息、无偿资助和奖励三种方式。
贷款贴息：以金融机构贷款为主投资的，一般采取贷款贴息方式，贴息额度根据项目贷款实际发生额及人民银行公布的同期贷款利率确定，每个项目贴息年限一般不超过3年，每年贴息额一般不超过100万元。
无偿资助：以自有资金为主投资的，一般采取无偿资助方式，单个项目资金资助总额一般不超过100万元。
奖励：对贡献突出、示范效应明显的项目单位给予一次性奖励，奖励资金一般不超过100万元。
省政府确定的项目不受扶持限额限制。
第七条 当年已经通过海南省产业发展引导资金安排的其他专项资金扶持的项目原则上不重复安排。
第三章 资金的申报与拨付
第八条 专项资金申报一般应具备下列资格条件：
（一）在海南省内办理工商注册登记，具有独立的法人资格。
（二）财务管理制度健全。
（三）符合海南生态、环保要求。
（四）依法在海南省内纳税，遵守国家税收法律法规，没有税收违规行为，没有欠交税款行为。
（五）诚信经营，积极承担社会责任。
（六）企业正常发放职工工资，按国家规定给职工缴纳各项社会保险。
第九条 符合支持范围和申报条件的项目单位，根据省商务厅、省农业厅、省海洋渔业厅和省财政厅下发的年度申报通知向省商务厅、省农业厅、省海洋渔业厅和省财政厅提交专项资金的申报材料。专项资金的申报材料应包括：
（一）专项资金申请文件。
（二）项目单位法人营业执照、税务登记证、机构代码复印件。
（三）项目可行性研究报告或工作方案。
（四）项目的核准或备案文件、环境影响评价、规划用地的批准或备案文件。
（五）申请银行贷款贴息的项目，需提供银行贷款合同（或贷款承诺书）和利息支付清单等相关凭证复印件。
（六）项目自有资金和自筹资金的证明材料及相关支出财务凭证复印件。
（七）项目相关证书、合同复印件。
（八）项目单位对资金申请报告内容和附属文件真实性负责的声明。
（九）与资金项目有关的其他材料。
第十条 省商务厅会同省农业厅、省海洋渔业厅和省财政厅在受理材料后的30个工作日完成对报请材料的审查，省财政厅根据审查意见提出项目资金计划会同省商务厅、省农业厅、省海洋渔业厅报省政府，经省政府批准后，省财政厅会同省商务厅、省农业厅和省海洋渔业厅下达项目资金计划。
第十一条 项目资金计划下达后，省财政厅根据项目单位拨款申请和项目进展情况，将资金拨付到项目单位，同时将拨款文件抄送省商务厅、省农业厅和省海洋渔业厅。
第十二条 项目单位收到资金后，属于奖励的，计入当期收入；属于贷款贴息的，冲减当期财务费用；属于补助的，计入资本公积，归全体股东享有。
第四章 监督管理
第十三条 省商务厅、省农业厅、省海洋渔业厅和省财政厅共同建立专项资金的跟踪问效制度，采取定期或不定期形式对专项资金进行检查。主要检查专项资金使用情况、专项资金实施产生的经济和社会效益等方面内容。
第十四条 获得专项资金支持的项目单位，必须于每年12月31日前向省商务厅、省农业厅、省海洋渔业厅和省财政厅报送资金使用情况和项目取得的社会、经济效益等情况（包括纳税情况、解决社会就业情况）。省商务厅会同省农业厅、省海洋渔业厅和省财政厅每年3月底前将专项资金的项目安排、专项资金使用情况和项目产业的社会、经济效益情况上报省政府。
第十五条 专项资金必须专款专用，任何单位不得挤占、截留、挪用、骗取专项资金。凡违反规定的，依照《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）进行处理。
第十六条 省财政厅每年从专项资金中列出不超过2%的管理经费，专项用于专项资金项目评审、日常管理和监督检查工作等。
第五章 附 则
第十七条 本办法由省财政厅会同省商务厅负责解释。
第十八条 本办法自印发之日起施行。