财政部


企业会计准则第8号--资产减值


第一章 总则
　　第一条 为了规范资产减值的确认、计量和相关信息的披露，根
　　据《企业会计准则——基本准则》，制定本准则。
　　第二条 资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值。
　　本准则中的资产，除了特别规定外，包括单项资产和资产组。
　　资产组，是指企业可以认定的最小资产组合，其产生的现金流入
　　应当基本上独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。
　　第三条 下列各项适用其他相关会计准则：
　　（一）存货的减值，适用《企业会计准则第1 号——存货》。
　　（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的减值，适用《企
　　业会计准则第3 号——投资性房地产》。
　　（三）消耗性生物资产的减值，适用《企业会计准则第5 号——
　　生物资产》。
　　（四）建造合同形成的资产的减值，适用《企业会计准则第15
　　号——建造合同》。
　　（五）递延所得税资产的减值，适用《企业会计准则第18 号——
　　所得税》。
　　（六）融资租赁中出租人未担保余值的减值，适用《企业会计准
　　则第21 号——租赁》。
　　（七）《企业会计准则第22 号——金融工具确认和计量》规范
　　的金融资产的减值，适用《企业会计准则第22 号——金融工具确认
　　和计量》。
　　（八）未探明石油天然气矿区权益的减值，适用《企业会计准则
　　第27 号——石油天然气开采》。
　　第二章 可能发生减值资产的认定
　　第四条 企业应当在资产负债表日判断资产是否存在可能发生
　　减值的迹象。
　　因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是
　　否存在减值迹象，每年都应当进行减值测试。
　　第五条 存在下列迹象的，表明资产可能发生了减值：
　　（一）资产的市价当期大幅度下跌，其跌幅明显高于因时间的推
　　移或者正常使用而预计的下跌。
　　（二）企业经营所处的经济、技术或者法律等环境以及资产所处
　　的市场在当期或者将在近期发生重大变化，从而对企业产生不利影
　　响。
　　（三）市场利率或者其他市场投资报酬率在当期已经提高，从而
　　影响企业计算资产预计未来现金流量现值的折现率，导致资产可收回
　　金额大幅度降低。
　　（四）有证据表明资产已经陈旧过时或者其实体已经损坏。
　　（五）资产已经或者将被闲置、终止使用或者计划提前处置。
　　（六）企业内部报告的证据表明资产的经济绩效已经低于或者将
　　低于预期，如资产所创造的净现金流量或者实现的营业利润（或者亏
　　损）远远低于（或者高于）预计金额等。
　　（七）其他表明资产可能已经发生减值的迹象。
　　第三章 资产可收回金额的计量
　　第六条 资产存在减值迹象的，应当估计其可收回金额。
　　可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与
　　资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
　　处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以
　　及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用等。
　　第七条 资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未
　　来现金流量的现值，只要有一项超过了资产的账面价值，就表明资产
　　没有发生减值，不需再估计另一项金额。
　　第八条 资产的公允价值减去处置费用后的净额，应当根据公平
　　交易中销售协议价格减去可直接归属于该资产处置费用的金额确定。
　　不存在销售协议但存在资产活跃市场的，应当按照该资产的市场
　　价格减去处置费用后的金额确定。资产的市场价格通常应当根据资产
　　的买方出价确定。
　　在不存在销售协议和资产活跃市场的情况下，应当以可获取的最
　　佳信息为基础，估计资产的公允价值减去处置费用后的净额，该净额
　　可以参考同行业类似资产的最近交易价格或者结果进行估计。
　　企业按照上述规定仍然无法可靠估计资产的公允价值减去处置
　　费用后的净额的，应当以该资产预计未来现金流量的现值作为其可收
　　回金额。
　　第九条 资产预计未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使
　　用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现
　　率对其进行折现后的金额加以确定。
　　预计资产未来现金流量的现值，应当综合考虑资产的预计未来现
　　金流量、使用寿命和折现率等因素。
　　第十条 预计的资产未来现金流量应当包括下列各项：
　　（一）资产持续使用过程中预计产生的现金流入。
　　（二）为实现资产持续使用过程中产生的现金流入所必需的预计
　　现金流出（包括为使资产达到预定可使用状态所发生的现金流出）。
　　该现金流出应当是可直接归属于或者可通过合理和一致的基础分配
　　到资产中的现金流出。
　　（三）资产使用寿命结束时，处置资产所收到或者支付的净现金
　　流量。该现金流量应当是在公平交易中，熟悉情况的交易双方自愿进
　　行交易时，企业预期可从资产的处置中获取或者支付的、减去预计处
　　置费用后的金额。
　　第十一条 预计资产未来现金流量时，企业管理层应当在合理和
　　有依据的基础上对资产剩余使用寿命内整个经济状况进行最佳估计。
　　预计资产的未来现金流量，应当以经企业管理层批准的最近财务
　　预算或者预测数据，以及该预算或者预测期之后年份稳定的或者递减
　　的增长率为基础。企业管理层如能证明递增的增长率是合理的，可以
　　以递增的增长率为基础。
　　建立在预算或者预测基础上的预计现金流量最多涵盖5 年，企业
　　管理层如能证明更长的期间是合理的，可以涵盖更长的期间。
　　在对预算或者预测期之后年份的现金流量进行预计时，所使用的
　　增长率除了企业能够证明更高的增长率是合理的之外，不应当超过企
　　业经营的产品、市场、所处的行业或者所在国家或者地区的长期平均
　　增长率，或者该资产所处市场的长期平均增长率。
　　第十二条 预计资产的未来现金流量，应当以资产的当前状况为
　　基础，不应当包括与将来可能会发生的、尚未作出承诺的重组事项或
　　者与资产改良有关的预计未来现金流量。
　　预计资产的未来现金流量也不应当包括筹资活动产生的现金流
　　入或者流出以及与所得税收付有关的现金流量。
　　企业已经承诺重组的，在确定资产的未来现金流量的现值时，预
　　计的未来现金流入和流出数，应当反映重组所能节约的费用和由重组
　　所带来的其他利益，以及因重组所导致的估计未来现金流出数。其中
　　重组所能节约的费用和由重组所带来的其他利益，通常应当根据企业
　　管理层批准的最近财务预算或者预测数据进行估计；因重组所导致的
　　估计未来现金流出数应当根据《企业会计准则第13 号――或有事项》
　　所确认的因重组所发生的预计负债金额进行估计。
　　第十三条 折现率是反映当前市场货币时间价值和资产特定风
　　险的税前利率。该折现率是企业在购置或者投资资产时所要求的必要
　　报酬率。
　　在预计资产的未来现金流量时已经对资产特定风险的影响作了
　　调整的，估计折现率不需要考虑这些特定风险。如果用于估计折现率
　　的基础是税后的，应当将其调整为税前的折现率。
　　第十四条 预计资产的未来现金流量涉及外币的，应当以该资产
　　所产生的未来现金流量的结算货币为基础，按照该货币适用的折现率
　　计算资产的现值；然后将该外币现值按照计算资产未来现金流量现值
　　当日的即期汇率进行折算。
　　第四章 资产减值损失的确定
　　第十五条 可收回金额的计量结果表明，资产的可收回金额低于
　　其账面价值的，应当将资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金
　　额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准
　　备。
　　第十六条 资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用
　　应当在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地
　　分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。
　　第十七条 资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。
　　第五章 资产组的认定及减值处理
　　第十八条 有迹象表明一项资产可能发生减值的，企业应当以单
　　项资产为基础估计其可收回金额。企业难以对单项资产的可收回金额
　　进行估计的，应当以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回
　　金额。
　　资产组的认定，应当以资产组产生的主要现金流入是否独立于其
　　他资产或者资产组的现金流入为依据。同时，在认定资产组时，应当
　　考虑企业管理层管理生产经营活动的方式（如是按照生产线、业务种
　　类还是按照地区或者区域等）和对资产的持续使用或者处置的决策方
　　式等。
　　几项资产的组合生产的产品（或者其他产出）存在活跃市场的，
　　即使部分或者所有这些产品（或者其他产出）均供内部使用，也应当
　　在符合前款规定的情况下，将这几项资产的组合认定为一个资产组。
　　如果该资产组的现金流入受内部转移价格的影响，应当按照企业管理
　　层在公平交易中对未来价格的最佳估计数来确定资产组的未来现金
　　流量。
　　资产组一经确定，各个会计期间应当保持一致，不得随意变更。
　　如需变更，企业管理层应当证明该变更是合理的，并根据本准则第二
　　十七条的规定在附注中作相应说明。
　　第十九条 资产组账面价值的确定基础应当与其可收回金额的
　　确定方式相一致。
　　资产组的账面价值包括可直接归属于资产组与可以合理和一致
　　地分摊至资产组的资产账面价值，通常不应当包括已确认负债的账面
　　价值，但如不考虑该负债金额就无法确定资产组可收回金额的除外。
　　资产组的可收回金额应当按照该资产组的公允价值减去处置费
　　用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。
　　资产组在处置时如要求购买者承担一项负债（如环境恢复负债
　　等）、该负债金额已经确认并计入相关资产账面价值，而且企业只能
　　取得包括上述资产和负债在内的单一公允价值减去处置费用后的净
　　额的，为了比较资产组的账面价值和可收回金额，在确定资产组的账
　　面价值及其预计未来现金流量的现值时，应当将已确认的负债金额从
　　中扣除。
　　第二十条 企业总部资产包括企业集团或其事业部的办公楼、电
　　子数据处理设备等资产。总部资产的显著特征是难以脱离其他资产或
　　者资产组产生独立的现金流入，而且其账面价值难以完全归属于某一
　　资产组。
　　有迹象表明某项总部资产可能发生减值的，企业应当计算确定该
　　总部资产所归属的资产组或者资产组组合的可收回金额，然后将其与
　　相应的账面价值相比较，据以判断是否需要确认减值损失。
　　资产组组合，是指由若干个资产组组成的最小资产组组合，包括
　　资产组或者资产组组合，以及按合理方法分摊的总部资产部分。
　　第二十一条 企业对某一资产组进行减值测试，应当先认定所有
　　与该资产组相关的总部资产，再根据相关总部资产能否按照合理和一
　　致的基础分摊至该资产组分别下列情况处理。
　　（一）对于相关总部资产能够按照合理和一致的基础分摊至该资
　　产组的部分，应当将该部分总部资产的账面价值分摊至该资产组，再
　　据以比较该资产组的账面价值（包括已分摊的总部资产的账面价值部
　　分）和可收回金额，并按照本准则第二十二条的规定处理。
　　（二）对于相关总部资产中有部分资产难以按照合理和一致的基
　　础分摊至该资产组的，应当按照下列步骤处理：
　　首先，在不考虑相关总部资产的情况下，估计和比较资产组的账
　　面价值和可收回金额，并按照本准则第二十二条的规定处理。
　　其次，认定由若干个资产组组成的最小的资产组组合，该资产组
　　组合应当包括所测试的资产组与可以按照合理和一致的基础将该部
　　分总部资产的账面价值分摊其上的部分。
　　最后，比较所认定的资产组组合的账面价值（包括已分摊的总部
　　资产的账面价值部分）和可收回金额，并按照本准则第二十二条的规
　　定处理。
　　第二十二条 资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面
　　价值的（总部资产和商誉分摊至某资产组或者资产组组合的，该资产
　　组或者资产组组合的账面价值应当包括相关总部资产和商誉的分摊
　　额），应当确认相应的减值损失。减值损失金额应当先抵减分摊至资
　　产组或者资产组组合中商誉的账面价值，再根据资产组或者资产组组
　　合中除商誉之外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其
　　他各项资产的账面价值。
　　以上资产账面价值的抵减，应当作为各单项资产（包括商誉）的
　　减值损失处理，计入当期损益。抵减后的各资产的账面价值不得低于
　　以下三者之中最高者：该资产的公允价值减去处置费用后的净额（如
　　可确定的）、该资产预计未来现金流量的现值（如可确定的）和零。
　　因此而导致的未能分摊的减值损失金额，应当按照相关资产组或者资
　　产组组合中其他各项资产的账面价值所占比重进行分摊。
　　第六章 商誉减值的处理
　　第二十三条 企业合并所形成的商誉，至少应当在每年年度终了
　　进行减值测试。商誉应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行
　　减值测试。
　　相关的资产组或者资产组组合应当是能够从企业合并的协同效
　　应中受益的资产组或者资产组组合，不应当大于按照《企业会计准则
　　第35 号——分部报告》所确定的报告分部。
　　第二十四条 企业进行资产减值测试，对于因企业合并形成的商
　　誉的账面价值，应当自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产
　　组；难以分摊至相关的资产组的，应当将其分摊至相关的资产组组合。
　　在将商誉的账面价值分摊至相关的资产组或者资产组组合时，应
　　当按照各资产组或者资产组组合的公允价值占相关资产组或者资产
　　组组合公允价值总额的比例进行分摊。公允价值难以可靠计量的，按
　　照各资产组或者资产组组合的账面价值占相关资产组或者资产组组
　　合账面价值总额的比例进行分摊。
　　企业因重组等原因改变了其报告结构，从而影响到已分摊商誉的
　　一个或者若干个资产组或者资产组组合构成的，应当按照与本条前款
　　规定相似的分摊方法，将商誉重新分摊至受影响的资产组或者资产组
　　组合。
　　第二十五条 在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行
　　减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象
　　的，应当先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计
　　算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再
　　对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资
　　产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部
　　分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低
　　于其账面价值的，应当确认商誉的减值损失，按照本准则第二十二条
　　的规定处理。
　　第七章 披露
　　第二十六条 企业应当在附注中披露与资产减值有关的下列信
　　息：
　　（一）当期确认的各项资产减值损失金额。
　　（二）计提的各项资产减值准备累计金额。
　　（三）提供分部报告信息的，应当披露每个报告分部当期确认的
　　减值损失金额。
　　第二十七条 发生重大资产减值损失的，应当在附注中披露导致
　　每项重大资产减值损失的原因和当期确认的重大资产减值损失的金
　　额。
　　（一）发生重大减值损失的资产是单项资产的，应当披露该单项
　　资产的性质。提供分部报告信息的，还应披露该项资产所属的主要报
　　告分部。
　　（二）发生重大减值损失的资产是资产组（或者资产组组合，下
　　同）的，应当披露：
　　1．资产组的基本情况。
　　2．资产组中所包括的各项资产于当期确认的减值损失金额。
　　3．资产组的组成与前期相比发生变化的，应当披露变化的原因
　　以及前期和当期资产组组成情况。
　　第二十八条 对于重大资产减值，应当在附注中披露资产（或者
　　资产组，下同）可收回金额的确定方法。
　　（一）可收回金额按资产的公允价值减去处置费用后的净额确定
　　的，还应当披露公允价值减去处置费用后的净额的估计基础。
　　（二）可收回金额按资产预计未来现金流量的现值确定的，还应
　　当披露估计其现值时所采用的折现率，以及该资产前期可收回金额也
　　按照其预计未来现金流量的现值确定的情况下，前期所采用的折现
　　率。
　　第二十九条 第二十六条（一）、（二）和第二十七条（二）第2
　　项信息应当按照资产类别予以披露。资产类别应当以资产在企业生产
　　经营活动中的性质或者功能是否相同或者相似为基础确定。
　　第三十条 分摊到某资产组的商誉（或者使用寿命不确定的无形
　　资产，下同）的账面价值占商誉账面价值总额的比例重大的，应当在
　　附注中披露下列信息：
　　（一）分摊到该资产组的商誉的账面价值。
　　（二）该资产组可收回金额的确定方法。
　　1．可收回金额按照资产组公允价值减去处置费用后的净额确定
　　的，还应当披露确定公允价值减去处置费用后的净额的方法。资产组
　　的公允价值减去处置费用后的净额不是按照市场价格确定的，应当披
　　露：
　　（1）企业管理层在确定公允价值减去处置费用后的净额时所采
　　用的各关键假设及其依据。
　　（2）企业管理层在确定各关键假设相关的价值时，是否与企业
　　历史经验或者外部信息来源相一致；如不一致，应当说明理由。
　　2．可收回金额按照资产组预计未来现金流量的现值确定的，应
　　当披露：
　　（1）企业管理层预计未来现金流量的各关键假设及其依据。
　　（2）企业管理层在确定各关键假设相关的价值时，是否与企业
　　历史经验或者外部信息来源相一致；如不一致，应当说明理由。
　　（3）估计现值时所采用的折现率。
　　第三十一条 商誉的全部或者部分账面价值分摊到多个资产组、
　　且分摊到每个资产组的商誉的账面价值占商誉账面价值总额的比例
　　不重大的，企业应当在附注中说明这一情况以及分摊到上述资产组的
　　商誉合计金额。
　　商誉账面价值按照相同的关键假设分摊到上述多个资产组、且分
　　摊的商誉合计金额占商誉账面价值总额的比例重大的，企业应当在附
　　注中说明这一情况，并披露下列信息：
　　（一）分摊到上述资产组的商誉的账面价值合计。
　　（二）采用的关键假设及其依据。
　　（三）企业管理层在确定各关键假设相关的价值时，是否与企业
　　历史经验或者外部信息来源相一致；如不一致，应当说明理由。

住宅建设用地使用权期满后续期问题

王冠华


【法律咨询话题】

前日，接一位张姓的先生来电进行法律咨询，称其所住小区还有5年住宅建设用地使用权将期满届至，对住宅建设用地使用权期满后是有偿续期还是无偿续期目前国家法律和政策上有没有明确规定；如果是有偿续期，要交多少钱？怎么个办法？

【王律师答复】

首先，对于住宅建设用地使用权期满后续期问题，目前法律法规等相关规范在处理上规定不一，需要有权机关予以明确的法律解释。

关于住宅建设用地使用权期限问题，最早做出规定是1990年5月19日颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条件》（国务院令第55号，以下简称《条例》），其中第12条规定了居住用地的法定最高年限为70年；该《条例》第40条规定：“土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。”依此条规定，住宅建设用地使用权到期后的法律后果是：不仅住宅建设用地使用权消失，而且业主房屋所有权都将由国家无偿取得。笔者认为，《条例》第40条由于过分着重于维护土地所有人的利益，与侧重保护用益物权人利益的各国通例不合，亦有侵犯业主房屋所有权的私权之嫌，自出台后，一直受到了来自各方的质疑和诟病，其合理性值得商榷。

《条例》第41条规定，“土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。”1994通过、2007年修正的《城市房地产管理法》第22条规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。”2007年3月16日颁布的《物权法》第149条第1款规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”综合《条例》、《城市房地产管理法》、《物权法》来看，住宅建设用地使用权期满后续期问题经历了由申请续期至自动续期这样一个立法过程，根据法律适用规则，就现阶段而言，应遵循《物权法》“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”之规定，但是，如何续期，是否为无偿续期，或者按《城市房地产管理法》的规定“应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”，《物权法》并无相应的具体规范。

从目前有关媒体的报道来看，社会公众普遍要求对于住宅建设用地使用权无偿续期。但是从现行土地管理法律法规、法理基础以及法律实践来看，住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期。需要指出的是，根据《立法法》规定，住宅建设用地使用权期满后如何自动续期、是否有偿续期的问题，其解释权限属于立法机关即全国人大常委会。

其次，住宅建设用地使用权期满后的自动续期应当为有偿续期的法理基础。

从法理角度看，住宅建设用地使用权续期本质上属于取得新的建设用地使用权，根据《城市房地产管理法》第3条，“国家依法实行国有土地有偿、有限期使用制度”，因而应该遵循国有土地有偿使用原则实行有偿续期；从法律性质上看，由于我国住宅建设用地所有权属于国家，住宅建设用地使用权在法律性质上类似于地上权。所谓地上权，是指土地使用人通过租金形式取得利用他人土地来建房或种植的权利。由于地上权人与土地所有权人缔结地上权契约时有关于地租的约定，住宅建设用地使用权人缴纳土地有偿使用费当然也顺理成章；从维护社会公平的角度，住宅建设用地使用权有偿续期亦是防止土地资源占用不均的必要措施和手段。

最后，住宅建设用地使用权有偿续期可借鉴目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法。

对于住宅建设用地使用权有偿续期的缴费标准问题，目前主要有三种观点：一是主张按续期时同类地块政府制定的基准地价缴纳；二是主张按续期时同类地块的基准地价下浮一定比例缴纳；三是主张按续期时同类地块的市场价格缴纳。

笔者以为，确定有偿续期的缴费标准，既不能设定过高以致土地使用权人负担过重，影响社会稳定；又不宜设定过低以致形同虚设，损害国家利益以及社会公共利益。鉴于住宅建设用地使用权续期往往属于“居住有其房”的情形，基于住房保障的需要，宜参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定和做法；在具体申请续期时，应视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别，以增强政策的可操作性。

第一，参考目前有关公租房或者经济适用住房上市补缴土地出让金的相关规定确定补缴标准。上述相关参考规定主要有：

⑴1999年7月20日《关于印发〈已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定〉的通知》（财综字[1999]113号）第2条第1款规定，“已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款，缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房坐落位置的标定地价的10%确定。”

⑵2003年8月14日国务院机关事务管理局 中共中央直属机关事务管理局《关于印发中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法的通知》（国管房改[2003]165号）第9条规定，“上市出售的已购公房，由买受人在办理房屋权属登记手续时按当年房改成本价的1%补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。”

此外，我国各省、自治区、直辖市根据上述通知精神和本地实际情况也制定了一些实施细则或规定，在缴纳标准上有所扩充，如2001年1月7日《山东省已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配理的若干规定》（鲁财综字［2000］10号）第2条规定，已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。根据国土资源部的规定，应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款，具体可采取以下两种计算方法：其一：购房者应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金的价款=上市房屋所在区域基准地价( 元/平方米)×上市交易房屋面积(平方米)×建筑层数修正系数×土地使用年限系数×10%，其二：对于房屋座落地段基准地价尚未确定的，各市地可根据本地具体情况暂按出售房价款1%-3%的比例计算确定；2004年3月22日河南省财政厅、河南省国土资源厅《关于已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金缴纳标准问题的通知》（豫财综[2004] 24号）第1条规定“已购公有住房和经济适用住房首次上市交易，土地出让金缴纳比例为当年基准地价的5%，不再缴纳所得收益”。

基于上述，住宅建设用地使用权期限届满后续期时，国家可以规定按照房屋坐落位置的标定地价的一定比例收缴土地出让金，也可以按照原购买的房屋价格的一定比例收缴土地出让金；在缴纳比例标准上，要与经济发展水平和社会大众承受能力相适应。这种做法一方面就能够被社会大众所接受，不为社会大众造成过大的经济负担，另一方面，也可与现行补缴土地出让金的相关政策相协调。

第二，要统一住宅建设用地使用权续期的期限，以确保同一宗地出让的土地使用权保持相同的期限。

第三，在业主申请续期时，要视自住、房屋转让、抵押或出租等不同情形有所区别，以使续期政策具有可操作性。笔者以为，对于自住房，在住宅建设用地使用权期满后，暂时可不规定其房主申请续期的积极作为义务；但当住宅转让、抵押或出租时，就宜规定房主补缴建设用地使用权出让金后，方准许其办理相应的登记手续。当然，对于期满后主动补缴建设用地使用权出让金申请续期的，应持积极鼓励的政策。

王冠华，北京市博金律师事务所
13810112545