产权调换的房屋面积缩水应如何处理？

案情简介：
２０００年６月，被告华为开发公司建设新元小区，需拆迁原告食品公司部分房屋，为此，双方签订了房屋拆迁安置协议书一份，约定原告回迁门面房２６２m2，其中：包括民族路（东西向），新元小区公园（小区南大门）入口转角处门面房。２０００年９月１日，原被告就回迁门面房又签订《房屋销售合同》一份，约定原告预购被告开发的新元小区房公园转角处１号、２号门面房，建筑面积60.78m2，单价1680元/m２，合计价款人民币102110元。实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，房价款总金额按面积调整。以及相关的权利义务。合同附示意图一份，载所购房屋方位为新元小区公园（小区南大门）入口转角处１号、２号。合同经双方签字盖章生效。原告按约付清购房款人民币102110元。同时，该小区２号楼门面房亦相继对外预售。其中，同年１１月，被告与卢某签订的２号楼３５号门面房买卖合同后，附有房屋平面图，显示３５号以西相邻的门面房即为公园入口转角处门面房，呈内弯圆弧状。此后，被告委托江苏华丰建筑设计院设计绘制了“新元小区详规调整图”。对房屋和公园大门规划进行了调整。同年６月１２日，被告召集原告开会，通报规划调整后的规划方案，可能导致原告回迁房面积减少的情况。该会议记录载明；“徐某（被告方副经理）：….根据市规划的要求，考虑新元小区的宝塔与谢眺楼视线走廊，对我新元小区南大门入口处的物业管理用房进行适当调整，调整的范围基本保持原样不变，去掉转角处的一个三角形的拐角，可能造成食品公司回迁房的面积减少。为此，请食品公司能理解，关于减少的部分面积，如何处理，待房屋建成后，再做商订。”王某（原食品公司法定代表人）：“规划调整，但涉及到我公司回迁的门面房面积减少，到底减少多少目前数据还没有得出来，如果减少的门面房面积，今后在计算上，我们不能按文件标准计算，要给我们亏损企业加大补偿，给予弥补。”事后，被告调整了公园入口转角处１号、２号右边依次是2号楼的36号、35号门面房（此前，平面图显示1号、2号右边即为2号楼35号门面房，无36号门面房），左边是上二楼的楼梯间通道。随后，被告将36号门面房以每平方米人民币7472.33元的价格预售给第三人周某，双方签订《房屋购销合同》一份，原告发现自己所回迁的1号、2号门面房的建筑面积明显不足，且在1号、2号门面房与2号楼35号门面房之间出现了36号门面房，遂找被告，经房屋测绘部门测量的3号裙楼的底层1号2号门面房建筑面积为40.27m2，2号楼36号门面房建筑面积为44.70 m2，遂于2002年5月20日向本院起诉，要求按市场价赔偿减少20.51m2面积的损失。
处理结果：
审理认为：被告是具有房地产开发经营资质的企业，在开发新元小区中，需要拆迁原告的房屋，与原告签订了房屋拆迁安置协议，原告回迁被告拟开发的部分门面房。双方就回迁的门面房位置及价格等事宜又签订了一份购房合同，该份合同实际上是具有拆迁利益补偿性质的合同。合同约定了回迁门面房的具体位置、价款、付款、交房期限，以及违约责任等内容，双方意思表示真实，又不违反法律规定，该份合同有效。合同签订后对双方均有拘束力，双方应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行确定的义务。被告应当向原告交付合同约定的60.78m2面积门面房，在合同履行中，被告调整规划设计方案，在2号楼35号门面房与3号裙楼公园入口转角处1号、2号门面房之间设计了朝向民族路36号门面房，如不增建，被告在实际履行合同中可以使1号、2号门面房建筑面积达到或超过60.78m2，满足原告要求，实现合同目的，而被告建造了36号门面房，并将该房出售给第三人，原告房屋面积减少20.51m2，致使原告预购60.78m2面积房屋的合同目的及足额回迁的预期利益不能实现，被告主观上存在违反合同的恶意，客观上造成原告经济损失，应予赔偿。被告调整房屋规划设计方案后，虽然通知了原告，但原告要求加大补偿，被告亦认同可以协商，双方未达成协议，双方对面积不足处理约定不明。根据合同约定实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，房价总金额按实调整，应理解为双方对建筑面积合理误差的处理，而本案因房屋平面结构的变更造成原告预购面积大幅度减少，不属于合理误差的情形，不适用合同中该条款的规定。因原告是产权调换房屋，具有拆迁补偿利益，其损失的计算，不能按照《商品房销售管理办法》的规定，也不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第 规定，应当参照购买36号门面房的市场价格人民币7472.33元/m2计算，扣除原告购房1680元/m2，其差价人民币5792.33元/m2来赔偿原告损失，才能弥补原告的损失。被告辩解原告房屋面积不足，根据合同第５条规定，按合同约定价款增补、退减房款，而不是市场价赔偿不足面积房款的意见，不能成立，因被告在合同中约定面积差为5％，但实际上相差20.51m2，占原告所购房屋面积的1/3，明显存在恶意，按照合同约定补、减，损害了原告的利益，违反诚实信用原则，该辩解不予采纳。为此，依据《中华人民共和国合同法》的规定，判决：被告华为开发公司于本判决生效之日起二日内赔偿原告食品公司房屋建筑面积减少的经济损失人民币118800.60元（20.51m2×5792.33元）。
法律点评：
该案是房屋拆迁，进行产权调换房屋面积缩水的损失赔偿问题。双方在合同中约定，实际面积与暂测面积差超过暂测面积的正负5％时，每平方米价格保持不变，不足和超出的部分怎么赔偿没有明确约定。现有的法律依据是：①《商品房销售管理办法》，对面积超出3%范围的面积处理规定。②最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的若干问题的解释》第14条规定，……，房屋实际面积小于合同约定面积的面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。原告房屋被拆迁，实行的是产权调换，其拆除房屋在市区的繁华地段，拆除前没有进行评估，补偿价格很低，产权调换时政府确定了一个回迁价格。该价格明显低于市场价格，目的是保护被拆迁人的利益。原被告就拆迁签订了具有物化性质的房屋拆迁补偿安置协议，后又签订房屋预售合同，是对拆迁补偿安置协议的存续，包含了原告的拆迁补偿利益。被告在原告回迁的门面房与35号房之间增建36号门面房，以市场价卖于第三人，赚取利润，使原告房屋面积20.51m2，按照《商品房销售管理办法》或最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，赔偿原告损失明显没有充分保护原告的利益。另外，上述法规、解释在制定时没有考虑到拆迁产权调换房屋中含有的补偿利益问题，仅仅是针对纯商品房买卖面积缩水。形成产权调换房屋面积缩水的损失赔偿规定的立法欠缺，使恶意损害被拆迁人利益的行为得不到经济上的惩罚，使被拆迁人的利益不能获得满足。法官根据诚实信用原则，结合案件的特殊性，依据《中华人民共和国合同法》规定，在判决被告赔偿原告实际损失的同时，又判决被告赔偿了原告的预期损失。这一判决结果无疑是正确的，不仅保护了原告的合法利益，同时也给予被告经济惩罚，有利于推进房屋拆迁行为的规范。




宣城市宣州区人民法院
安徽金皖律师事务所
左志平、刘金海


国务院办公厅 对外贸易经济合作部


国务院办公厅转发外经贸部等部门关于当前进一步鼓励外商投资意见的通知

国办发（1999）73号

　　各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：

　　外经贸部、国家计委、国家经贸委、财政部、中国人民银行、海关总署、国家税务总局、国家外汇局、国家出入境检验局《关于当前进一步鼓励外商投资的意见》已经国务院批准，现转发给你们，请遵照执行。

一九九九年八月二十日

　　关于当前进一步鼓励外商投资的意见

外经贸部、国家计委、国家经贸委、财政部、中国人民银行、海关总署、国家税务总局、国家外汇局、国家出入境检验局 　　　　　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　一九九九年八月三日


　　为扩大吸收外资，鼓励引进先进技术、设备，提高利用外资工作水平，促进产业结构调整和技术进步，保持国民经济持续快速健康发展，现就当前进一步鼓励外商投资提出如下意见：
　　一、 鼓励外商投资企业技术开发和创新，扩大国内采购
　 （一）对已设立的鼓励类和限制类外商投资企业、外商投资研究开发中心、先进技术型和产品出口型外商投资企业技术改造， 在原批准的生产经营范围内进口国内不能生产或性能不能满足需要的自用设备及其技术、配件、备件，可按《国和院关于调整进口设备税收政策的通知》（国发[1997]37号）的规定免征进口关税和进口环节税。
　　（二）对外商投资企业在投资总额内采购国产设备，如该类进口设备属免税目录范围，可全额退还国产设备增值税并按有关规定抵免企业所得税。
　　（三）外商投资设立的研究开发中心，在投资总额内进口国内不能生产或性能不能满足需要的自用设备及其配套的技术、配件、备件，可按《国务院关于调整进口设备关税和进口环节税。对其转让技术比照国内科研究机构免征营业税。
　　（四）外国企业向我境内转让技术，凡属技术先进或者条件优惠的，经国务院税务主管部门批准，可以免征营业税和企业所得税；外商投资企业取得的技术转让收入免征营业税。
　　（五）外商投资企业技术开发费比上年增长10%以上（含10%）的，经税务机关批准，允许再按技术开发费实际发生额的50%抵扣当年的应纳税所得额。具体比照按国家税务总局制定的《企业技术开发费税前扣除管理办》执行。
　　（六）为进一步扩大外商投资企业的出口并鼓励其更多地使用国产料件生产出口产品，经税务机关批准，可允许1993年成立的老外商投资企业出口货物，在2000年底前，选择执行“不征不退”或“免抵退”政策（只能选择一次）。
　　二、加大对外商投资企业的金融支持力度
　　（一）外商投资企业境内融资时，允许中资商业银行接受外方股东担保。允许外商投资企业以外汇质押方式向境内中资外汇指定银行申请人民币贷款。外商投资企业所有外汇资金均可作质押；对外汇担保项下人民币贷款可由境外金融机构或境内外资金融机构提供信用保证；取消外汇质押、外汇担保项下的登记手续和对提供外汇担保的外资银行食用等级的特别限制。外方股东担保和外汇担保人民币贷款应符合产业政策，可用于满足固定资产投资和流动资金需求，但不得用于购汇。
　　（二）设立专项产业投资基金缓解现有外商投资企业增资时中方股本金不足问题，同时允许境内中资商业银行在中外合资、合作企业外方股东应增加的股本金到位的前提下，对中方股东发放不超过50%的股本贷款，期限不超过10年，具体比例由各商业银行根据信贷原则自主决定。
　　（三）允许境内外商投资企业以其外方投资者海外资产向境内中资银行的海外分行提供抵押，由中资商业银行的海外分行或国内分行向其发放贷款。
　　（四）符合条件的外商投资企业可申请发行A股或B股。
　　（五）按照积极稳妥的原则，向在国家重点鼓励的能源、交通等领域投资的外国投资者提供政治风险保险、履约保险、保证保险等保险服务。
　　三、鼓励外商向中西部地区投资
　　（一）中西部地区各省、自治区、直辖市要抓紧制定利用外资优势产业和优势项目目录，报经国家批准后实施。目录内项目可享受《外商投资产业指导目录》中鼓励类项目政策，对其进口国内不能生产或性能不满足需要的自用设备及其配套的技术、配件、备件，按《国务院关于调整进口设备税收政策的通知》（国发[1997]37号）的规定免征进口关税和进口环节税。
　　（二）放宽中西部地区吸收外商投资领域和设立外商投资企业条件，放宽中西部地区设立外商投资企业外商持股比例限制，由国家计委、国家经贸委、外经贸部制定具体办法。
　　（三）对设在中西部地区的国家鼓励类外商投资企业，在现行税收优惠政策执行期满后的三年内，可以减按15%的生产率征收企业所得税。
　　（四）外商投资企业到中西部地区再投资的项目，凡外资比例达到25%以上的，均可享受外商投资企业待遇。
　　（五）允许沿海地区的外商投资企业到中西部地区承包经营管理外商投资企业和内资企业。
　　（六）允许中西部各省、自治区、直辖市在其省会或首府城市选择一个已建成的开发区，申办国家级经济技术开发区。
　　四、 进一步改善对外商投资企业的管理和服务
　　（一）对《外商投资产业指导目录》，要根据经济发展情况适时进行调整。为适应进一步扩大对外开发和吸引外资的需要，应适当减少《外商投资产业指导目录》中要求中方控股和不允许外商独资限制项目。
　　（二）凡属鼓励类且不需要国家综合平衡的外商投资项目，均由省级人民政府审批，报国家计委、国家经贸委、外经贸部备案。国家计委、国家经贸委、外经贸部收到备案报告后，如有不同意见要在一个月内予以答复。具体办法由国家计委、国家经贸委、外经贸部制定。国务院有关部门和各地人民政府要进一步简化外商投资项目及企业设立的审批手续，加快审批进度。
　　（三）进一步完善对经常项目下售汇真实性审核的报关单联网核查系统，缩短审核时间；对因特殊情况无法使用报关单联网核查需以函调方式核查的，应提高核查速度。外商投资企业可凭企业设立时的技术转让协议及批准文件办理其技术引进项下的售付汇手续。外商投资企业可在限额内将外汇结算帐户中的存款转为定期存款。按属地管理原则，下放资本项目外汇收入结汇备案登记制度。
　　（四）要逐步缩小对外商投资企业进口设备的强制性价值鉴定范围、改进监定办法，取消对外商独资企业进口设备的强制性价值鉴定。要规范海关管理，提高办事效率，加快通关速度。坚决制止对外商投资企业的乱收费、乱检查和各种摊派，由国家经贸委会同国家计委、财政部、外经贸部等部门具体负责，一定要抓出成效。
　　（五）以出让方式取得土地使用权的外商投资企业，不再缴纳场地使用费。
　　（六）由外经贸部牵头，会同有关部门抓紧对外商投资企业的政策规定进行清理，尽快调整不利于吸引外资的有关政策规定，健全外商投资的法律法规体系。 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　　　　一九九九年八月二十日